Rhom Bho Property
The Balcony — это малоэтажный курортный комплекс на 542 юнита в девяти корпусах (A–I) высотой от 1 до 5 этажей, плюс отдельное здание паркинга. Участок площадью 22 027,2 м² разбит на общую зону 4 904 м², зеленую зону 4 458 м² и зону бассейнов 3 922 м². Парковка — 153 машиноместа (включая 6 мест для маломобильных посетителей) плюс 27 мест для мотоциклов.
Комплекс разделен на три тематические зоны: COSTA — прибрежная зона с прямым выходом на пляж, LAGUNA — зона с основным лап-бассейном 6×25 м, и FORESTA — зеленая зона с детской инфраструктурой. Всего 53 объекта инфраструктуры: 23 на улице (бассейны, детский парк, джакузи) и 30 внутри помещений (сауна, хаммам, фитнес, бокс-зона, плейрум с бильярдом).
Условия покупки и план оплаты
Бронирование юнита фиксируется депозитом: 100 000 ฿ для одно и двухкомнатных юнитов, 300 000 ฿ для пентхауса. Дальнейший график оплаты — четыре равные доли по 25% от стоимости: подписание договора, два транша рассрочки по графику застройщика и финальный платеж при получении ключей.
Эксплуатационные расходы: sinking fund 850 ฿/м² разово при передаче ключей, common area fee 85 ฿/м² в месяц.
Найянг и нацпарк Сиринат: что в локации проверяемо, а что нет
Найянг расположен на северо-западе Пхукета, в районе Таланг, в нескольких минутах от международного аэропорта. Это менее туристический и более тихий район по сравнению с южными курортными зонами острова.
| Объект | Расстояние |
|---|---|
| Пляж Найянг (линия воды) | ~50 м |
| Международный аэропорт Пхукета (HKT) | ~5 км / 10 мин |
| Нацпарк Сиринат (центр) | ~2 км / 5 мин |
| Отель The Slate (5*) | ~3 км / 7 мин |
| Renaissance Phuket (5*) | ~3 км / 7 мин |
| Пляж Найтон | ~6 км / 10 мин |
| Anantara Mai Khao (5*) | ~5 км / 10 мин |
| Пляж Лаян | ~7 км / 12 мин |
| Международная школа Headstart | ~10 км / 15 мин |
| Больница Таланг | ~8 км / 15 мин |
| Пляж Банг Тао | ~15 км / 20 мин |
| Bangkok Hospital Phuket | ~22 км / 28 мин |
| Пхукет Таун | ~25 км / 30 мин |
Расстояние от главного входа The Balcony до воды — 50 метров. Это не рекламный слоган, это физическое расстояние на карте. Прямой Beach Entrance через зону COSTA. Категория «беч-фронт» по международной классификации: до 100 м от моря.
Пляж Найянг включён в состав Национального парка Сиринат (Sirinath National Park, основан 1981). По законам Таиланда строительство в охранных зонах нацпарков запрещено. Никакой застройщик не сможет возвести объект между The Balcony и морем. Это юридически гарантированный вид на море навечно.
Пляж Найянг — один из 5 мест на Пхукете, где морские черепахи (Leatherback, Green, Hawksbill) откладывают яйца. Сезон гнездования: ноябрь–февраль. Нацпарк-центр организует экскурсии. Это реальная экоценность, которая привлекает платежеспособную природоориентированную аудиторию со всего мира.
Доходность от аренды: на что реально рассчитывать
Сезонность на Пхукете выражена явно: пик — декабрь–февраль (заполняемость 90–100%, максимальные ставки), высокий сезон — ноябрь и март–апрель, межсезонье — май и октябрь, низкий сезон с дождями — июнь–сентябрь.
По рыночным данным застройщика для беч-фронт-сегмента Найянга на 2025–2026 годы, долгосрочная аренда (помесячно) для однокомнатной квартиры 33–35 м² оценивается в диапазоне 22 000–50 000 ฿/мес в зависимости от сезона, для двухкомнатной 62–66 м² — 48 000–105 000 ฿/мес. Краткосрочная аренда (Airbnb/Booking) в пиковые месяцы дает более высокий потенциальный доход, но требует активного управления.
Расчетный пример для самой компактной квартиры (1BR M, 33 м², ฿5 728 900): смешанная стратегия — зимой посуточно по пиковым ставкам, летом помесячно — дает около 725 400 ฿ дохода за год, то есть gross yield ≈12,7% годовых, а net (после вычета условных 20% расходов на управление) ≈10,2%. Это верхняя граница лучшего расчетного сценария, построенная на средней заполняемости 85% в год.
Как и в случае с любым проектом на Пхукете, краткосрочная посуточная аренда жилья на срок менее 30 дней формально подпадает под тайский Hotel Act и требует гостиничной лицензии, если сдавать без управляющей компании, у которой такая лицензия есть.