Большинство агентов акцентируют внимание исключительно на выгодной покупке объектов, обходя стороной процесс последующей перепродажи жилья. Мы подготовили данный материал, чтобы детально осветить все скрытые сложности с которыми сталкивается собственник при попытке зафиксировать прибыль.
Главное заблуждение о быстрой реализации на стадии котлована
В риелторской среде популярен миф о том, что покупка жилья на этапе фундамента позволяет легко и оперативно провести перепродажу до момента ввода дома в эксплуатацию. На практике реализовать стройку стороннему покупателю крайне проблематично, ведь ваше предложение неизбежно окажется дороже официального прайса девелопера. Инвестор закладывает маржу, чтобы заработать, однако для покупателя нет никакого смысла приобретать идентичный юнит по завышенной цене, когда доступна покупка квартиры от застройщика напрямую.
Сделка по перепродаже незавершенного объекта имеет смысл лишь в ситуации, когда ходовые варианты у девелопера полностью закончились (к примеру, если клиенту требуется купить квартиру студию от застройщика, а выбор на первичном рынке исчерпан).
Однако даже при отсутствии аналогичных планировок у застройщика возникнет другая сложность: параллельный выход остальных вкладчиков. Часть из них неизбежно начнет продавать активы с глубоким дисконтом ради срочного высвобождения капитала. Наличие таких продавцов заставит вас занять ожидательную позицию, которая обычно затягивается на период от одного года до двух лет. Лишь после того, как спекулянты распродадут свои варианты за бесценок, локальный рынок вернется к нормальным экономическим условиям.
По этой причине не стоит рассчитывать на быстрый выход из проекта. Особенно это касается масштабных объектов, где возводятся жилые комплексы более чем на 500 юнитов, а по соседству идет аналогичное строительство. В подобном случае собственнику приходится конкурировать не только со своей же новостройкой, но и с соседними зданиями.
Самая выигрышная модель работы на батумском рынке
Исходя из специфики местной недвижимости, наиболее эффективный алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Дождаться завершения строительства, провести ремонтные работы и перевести объект в долгосрочный арендный бизнес.
- Осуществить перепродажу позже, когда строительная компания полностью продаст свои квартры, а срочные инвесторы покинут проект.
Реализация готового вторичного жилья с качественной отделкой — правильное решение. На готовый сектор наблюдается высокий покупательский спрос: за начальный квартал 2026 года объемы сделок на вторичном рынке города выросли на 15,8% относительно предшествующего квартала.
Математика риелторских комиссий: почему агентам невыгодно продавать вторичку
Стандартное вознаграждение агента при продаже готового объекта составляет порядка 3%. Однако вся работа риелтора в данном случае чаще всего ограничивается публикацией объявления на досках и пассивным ожиданием входящих звонков. Агенты не готовы инвестировать собственные средства в продвижение вашего объекта.
Причина кроется в экономике распределения комиссионных:
- Если вы выставляете вторичный объект стоимостью 80 000$, агентское вознаграждение в 3% равняется 2 400$.
- При участии в сделке представителя со стороны покупателя эта сумма делится пополам — по 1 200$ на каждого.
- Чтобы привлечь клиента через платную рекламу, агенту необходимо потратить порядка 600$, после чего его чистый остаток составит всего 600$.
Для сравнения, когда клиент намеревается купить квартиру в новостройке Батуми, девелопер выплачивает агенту около 5% комиссии, которую не требуется ни с кем делить. С объекта за 80 000$ риелтор получает 4 000$ в одни руки.
Именно поэтому весь рекламный бюджет агентств направлен на первичный сектор, а готовые объекты продаются по остаточному принципу.
Действенный план для проактивного собственника
Чтобы не ждать покупателя годами, инвестору необходимо брать инициативу на себя:
- Формировать рекламный бюджет. Заложите порядка 1 000$ на продвижение своей квартиры.
- Подключать платные опции на агрегаторах. Выводите объявления в топ-позиции для максимальных просмотров.
- Запускать таргетированную рекламу. Используйте рекламные кабинеты в Instagram и Facebook для привлечения аудитории, которой интересна покупка недвижимости в Батуми.
- Тестировать текстовые соцсети. Публикуйте посты в Threads и тематических сообществах — этот инструмент не требует финансовых затрат и демонстрирует отличные результаты.
Резюме и подбор объектов
Инвестору важно действовать проактивно и задействовать все каналы продвижения. Если ваша цель — купить квартиру в Батуми от застройщика для последующего получения арендного дохода и перепродажи, то посмотрите уже проверенные варианты на нашем сайте!
Если вы будете работать с нашей командой, то мы подберем оптимальный объект под ваши задачи, а при принятии решения о последующей продаже — полностью возьмем на себя все рекламные расходы и продвижение вашего жилья!